신혼집구하기 청약매물부터 역세권까지 2009년의 내집마련 재테크정보

결혼준비에 있어 예비부부에게 가장 큰 관심사는 바로 내집마련입니다. 어느 정도 자금력이 받쳐준다면 미래를 고려해 투자성이 있는 지역에 집을 마련하는 것도 신혼집구하기의 훌륭한 재테크 방법입니다. 수도권의 추천 청약매물에서부터 고려할 만한 역세권까지, 올 하반기 형성될 주택시장에 대한 분석이 결혼커뮤니티 웨프에 실렸습니다. 도움말 김연화 (국민은행 금융상담센터 부동산팀 차장) 참고도서 부동산 그래도 희망이다 (김현기저)


1. 하반기 주택시장의 전체적인 전망은 어떨까?

2009년 상반기 주택시장은 전반적인 가격상승세를 유지했다. 이러한 가격상승의 근본적 원인은 각종 지역개발 호재, 재건축 규제완화 및 세금혜택, 저금리 기조 등이라 할 수 있다.

작년 하반기 국제금융위기로 인해 강남지역 재건축 주택가격은 최고가(강남은 2007년 1/ 4분기) 대비 40% 이상 떨어졌으나 올 상반기에는 강남권을 중심으로 많은 지역들이 가격회복세를 띠고 있다. 하반기 역시 전반적으로 상반기와 유사한 주택시장의 분위기를 유지할 것으로 보이나 그 상승폭은 한계가 있어 보인다.

왜냐하면 근본적으로는 국제경기 및 내수경기 등 경기 회복 여부에 따라 부동산 가격 속도 완급이 달라질 수 있는데다 특히 출구전략의 일환으로 금리인상이 대두되기 때문이다.



2. 신혼집 구하기 : 하반기 청약매물을 추천한다면 구체적으로 어떤 지역이 있나?

2009년 하반기에 수도권에서 공급되는 아파트는 파주, 광교 등 2기 신도시, 뉴타운, 재개발·재건축 등 다양한 지역에 골고루 분포돼 있는데다 주택유형도 일반분양은 물론 재건축 임대, 국민임대 등 다양하게 구성돼 있어 청약자들의 선택 폭도 넓은 편이다. 이중 보금자리 주택, 시프트 등 3만3천7백3가구가 공급될 예정이다.

이 중 보금자리주택은 강남 세곡지구와 서초 우면지구에서 각각 800가구, 1600가구 등이 공급될 예정이며 시프트도 293가구가 일반에 분양될 계획이다. 지역에 따라 가격 차이가 벌어질 수 있으므로 적정분양가 여부, 지역과 평형 선정, 모집자격 등을 자세히 파악할 필요가 있다.


신혼집구하기 청약매물과 역세권 아파트와 재테크정보 목록


3. 재건축 지역이나 역세권 등의 고려할 만한 지역이 있습니까?

통상 재건축은 투자 상품이며 매매가 대비 전세비율이 낮은 편이다. 따라서 재건축은 재개발 지분에 비해 목돈이 필요하다. 상반기 정부가 발표한 용적률 완화, 안전진단 축소 등 몇 가지 재건축 정책 완화로 인해 단기간 내 재건축 아파트 가격급등 현상이 나타났다. 일부지역 재건축 가격은 최고가를 상회하고 새로운 가격을 경신하고 있는 상황이다.

실수요자 입장에서는조정국면이 필요한 재건축 아파트 시장의 진입보다는 지역호재가 풍부한 역세권 주변의 소형아파트를 찾는 것이 거주편의 및 투자가치 등 두 마리 토끼를 잡는 방법이라 할 수 있다. 주변에 대학이 있는 역세권을 노리는 것이 합리적인 선택이라 할 수 있다. 전철역과 대학이 함께 있는 수도권 지역은 주거·상업·녹지·공업 지역이 잘 정비되어 있는 게 일반적이다.

오산대역 - 발전이 무한한 지역, 오산세교신도시 건설로 인한 특수효과와 상업용지, 근린생활 시설용지, 주차장 용지가 오산대역 주변에 집중적으로 들어선다.

의왕역 - 의왕역 일대를 철도중심지로 개발, 철도특구로 지정된 상태로 이 지역을 수도권 철도물류거점지역으로 개발한다는 취지이다.

온수역 - 성공회대학교와 유한대학이 있어 상권이 괜찮다. 온수 첨단복합단지는 온수역세권 개발권역으로 공항, 항만 등 글로벌 접근성이 우수하다.

소사역 - 소사역 주변에 80층 건물이 들어설 예정이라 부천시의 주거· 상업· 업무지구로 개발될 예정이다. 경인 전철역인 부천 소사역 남부 일대가 공영개발돼 최고 80층짜리 건물이 들어서는 것이다.

외대앞역 - 외대와 경희대 주위에 20~30㎡ 규모의 단독세대형 원룸 임대주택을 300가구 공급하고 저층에서 초고층까지 혼합 배치한 다양한 스카이라인이 형성된다.

성북역 - 인천 급행열차도 통과역이 성북역까지 확장될 것이다. 또 장위 뉴타운 인근의 성북역이 민자역사로 개발돼, 홍콩의 콜룬역과 같은 철도산업과 연계된 주거중심지로 조성될 것으로 기대된다.

한양대역 - SH공사는 왕십리뉴타운에서 주상복합아파트 형태로 시프트 69가구를 선보인다. 2호선 상왕십리역과 1호선 신설동역 인근에 있으며 한양대역 앞으로 특화거리가 조성된다.

성신여대입구역 - 2013년 완공될 경전철은 강북구 우이동을 출발해 삼양사거리, 정릉을 거쳐 아리랑 고갯길, 성신여대 입구를 경유해 동대문구 신설동까지 연결된다. 성신여대 입구역에서 환승이 가능하다.



4. 신혼집구하기 : 아파트 외에 신혼 부부가 투자성을 가지고 거주하기에 알맞은 곳을 추천한다면?

다세대 및 연립, 빌라 등 재개발 지분을 고려해보는 것도 신혼집구하기의 한 방법이다. 재개발은정비기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을개선하기 위해 시행하는 사업이다.

따라서 강남보다는 강북지역에 대부분 분포되어 있다. 문제는 뉴타운, 재정비 촉진지구, 재개발 지역은 결국 사업시행자인 민간조합이 얼마나 적극적으로 주도하고 투명하게 운영하는가에 따라투자성과가 달라지기 때문에 이에 대한 조사 및 분석이 매우 중요하다.


◈ 4호선 당고개역 부근 상계4동, 상계6동의 특징

① 작은 교회와 암자가 난립해 있어 인구유입 조건을 갖추고 있다.
② 아파트와 단독주택이 다량 포진되어 있다.
③ 대부분 뉴타운·재개발지역으로 한탕주의자들이 득세 해 중개사무실이 많다.
④ 영세 소규모 제조업체들이 많이 포진되어 있다.
⑤ 남양주와 연결, 수도권과 연계 발전할 가능성이 있다.



5. 경매로 나오는 매물이나 급매물 등에 투자하는 것은 어떻습니까?

부동산 경매는 몇 번의 응찰 등 현장 경험이 절대적으로 필요하다. 부동산 권리분석과 임장활동은 필수이고, 합리적이고 수용 가능한 유추가격 산정 등이가능해야 한다. 대법원인터넷 경매정보를 통해 거주 지역 혹은 매입 희망지역의 부동산 경매물건을 조회하고 낙찰률 및 낙찰가율 등을 살펴보도록 하자.

경매는 이론적, 실무적 축척된 경험이 필요하므로 신혼부부라면 급매물을 통한 내집 마련이 보다 시테크 방법이라 할 수 있다. 이때 급매의 원인, 내부수리 여부, 시세대비 급매가격, 대출가능 금액, 개별적 및 지역적 요인 등을 판단해 매입여부를 결정해야 할 것이다.



6. 주택시장을 전망했을 때 대출을 받더라도 무리하게 주택을 구입하는 것과 전세를 얻어 당분간 상황을 지켜보는 것 중 어떤 것이 더 현명합니까?

조만간 저금리 기조에서 벗어날 것으로 보인다. 감당할 수 있는 수준에서 보수적인 시각이 필요하다. 매년 상환해야 할 담보대출의 원리금 상환액은 연소득의 40% 미만 수준으로 한도를 정하는 것이 좋다.

주택 자금이 넉넉지 않다면 목돈마련을 위해 정부 및 지방자치단체가 제공하는 임대, 전세아파트를고려하는 것도 도움이 된다. 그린벨트를 해제하여 건립하는 보금자리 주택혹은 재개발, 재건축 내 일정비율로 제공되는 장기전세 아파트(시프트) 등이 그러하다.



7. 현재 주택담보대출을 받는 사람들의 금리전략은 어떻게 하는 것이 유리합니까? 변동금리와 고정금리 중 어떤것이 더 유리할까요?

고정금리는 금리가 고정되어 있어 안정적인 장점이 있지만 변동금리 대비 금리가 상대적으로 높다. 때문에 금리가 상승한다면 고정금리가 유리하지만, 그렇지 않다면 변동금리가 유리하다.

다시 말해 금리가 오르기 시작하면 변동금리 대출은 보통 3개월마다 금리 상승분을 고객이 떠안게 되지만, 고정금리대출은 계약 당시의 금리수준을 유지할 수 있어 부담이 늘지 않는다.

때문에 단기간 내 상환할 여력이 있다면 변동금리가 낫겠지만, 어느 정도 이자만 부담해야 한다면 향후 금리 인상에 대비해 고정금리로 빌리는 것이 좋다. 또한대출상환 계획이나 만기, 금리 차이, 액수 등을 꼼꼼하게 따져 결정해야 하는것이 좋다.



8. 정부가 주도하는 신혼부부주택이나 보금자리주택 등에 대한 자세한 설명과 향후 미래가치에 대해 알고 싶습니다.

정부는 주택구입능력이 낮은 저소득 신혼부부의 주거지원을 위해 연간 5만호의 주택을 공급하는 '신혼부부 보금자리 주택 특별공급제도' 실시를 위해주택공급에 관한 규칙을 개정하고 2008년 7월 15일부터 시행하고 있다.

입주자 모집공고일 현재 혼인 기간이 5년 이내이고, 현재 혼인관계에 있는 배우자의 혼인기간 내에 출산하여 자녀가 있는 무주택 세대주를 대상으로 하고 있다.또한 내 집 마련을 계획하고 있는 다자녀 무주택 서민이나 도시 근로자, 신혼부부 등에게 다양한 주택매입 기회를 제공하고자 보금자리주택(일명 뉴플러스)을 공급할 계획이다.

3자녀 이상 무주택 가구주에 대한 공공분양 주택의특별공급 물량을 종전 3%에서 5%로 확대하고 우선공급 물량도 5% 추가 배정키로 했다. 특히 신혼부부 주택은 전체의 30%로 배정했다.

정부는 신혼부부 주택 특별공급은 기존 공공주택 공급계획 상 국민임대·10년 임대·소형분양주택 등 다양한 주택프로그램을 통해 지원하고, 수도권 등 선호지역에서는 공공택지 용적률 상향 조정, 도심 내 주택공급 확대, 산지·구릉지 개발등을 통해 추가물량을 확보하여 신혼부부를 포함 기존 청약대기자들의 기회축소를 최소화하기로 했다.

특히 이러한 정부 주도하에 공급되는 주택의 경우 입지조건이 뛰어나거나 시세대비 저렴하고 우선적으로 아파트 물량이 배정되어 있어 사회적 배려라고 보여진다. 이러한 조건에 맞는 신혼부부라면 정부의 부동산 정책을 고려하여 신혼집구하기에 적극적으로 활용하는 것이 좋다.  

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